除了頭期款外，買房還需要留意什麼？財務顧問3個重要提點，讓你安心成家

買房一直視國人關心的理財議題，今年以來全球央行開始升息，使得市場對於房價的信心也不若前幾年樂觀，對於觀望了幾年、想買房的人，如果想入手一間心目中理想、幸福的家，除了要考慮頭期款、房貸之外，還需要注意什麼呢？以下是財務顧問提醒，一般人在買房時容易忽略的三個考量點。

1. 延伸的費用與稅賦

延伸的費用包括一次性的費用與持續性的費用。一次性的費用像是仲介費、契稅等交易費用，銀行貸款也會有開辦費用等；持續性的費用則包括房屋稅、地價稅、管理費等等，而貸款的銀行通常也會要求我們為房子投保住宅火險。這些事項網路上都容易搜尋得到，在此就不多提了。

另外稅務的角度來看，比較容易忽略房地合一稅，畢竟不是當下會發生的費用。舉例來說，如果未來還有換房的需求，如果是在10年內換房，就要注意是否會有房地合一稅的問題。雖然自住連續滿6年以上，就可以有400萬的免稅額度，對大多數人來說應該相當夠用了，另外如果房子是由小換大的話，也還有重購退稅等優惠，但這些也都是買房前要先行注意的地方。

2. 檢視壽險需求

第二個容易忽略的會是壽險額度，是否需要因開始負擔房貸而調整，尤其負擔房貸的人，都是家中的重要經濟支柱，如果發生意外，家人該何去何從？

如果要提高壽險額度，目前主要有三種方式可供選擇：

1. 「額度平準型」房貸壽險
2. 「額度遞減型」房貸壽險
3. 「一年期保證續保」定期壽險

前兩者是申貸銀行與保險公司合作推出的商品專案，方便房貸戶選擇，若選擇一次繳清保費（就是常聽到的「躉繳」），通常銀行也願意增貸，讓房貸戶分期攤還保費。

但是購買之前，首先要思考的是，一旦失去收入來源，我們的應對方式會是什麼？

舉例來說，目前35歲、單身的小定，買了一間1,000萬的房子，貸款800萬元，與年邁的父母同住，考量以下兩種情境：

1. 若小定覺得當他不幸身故時，那麼就讓爸媽把房子賣了，可以回老家去住。賣掉的房子價款扣除掉貸款後，剩下的錢就給爸媽當生活費。這個情境下，房貸可由房子本身的價值支應，此時小定不需要增加壽險額度。

2. 若小定希望身故後，爸媽也可以繼續住下去，那麼他就該考慮增加壽險額度，而且額度應該略高於房貸餘額。

依此才來決定是否要將房貸餘額納入我們的保險需求，並且評估需要增加多少額度才適合，而不是閉著眼睛就直接投保。畢竟，購買保險固然可以提高保障，讓我們安心，但是保險也是要付出保費的成本，務必要精打細算，才不會浪費我們辛苦賺來的每一分錢。

再進一步討論，房貸的餘額會隨著逐漸攤還而下降，所以「額度遞減型」房貸壽險會比「額度平準型」房貸壽險更符合經濟效益。而購買「一年期保證續保」定期壽險又更為彈性。

	「額度平準型」 房貸壽險	「額度遞減型」 房貸壽險	一年期保證續保 定期壽險
估計保費*	躉繳65.9萬	躉繳30.4萬	年繳2.2萬 隨年紀增加而提高
優點	保障額度高	保費較平準型便宜	保費較平準型便宜 保障額度具彈性
缺點	保費高 保障額度缺乏彈性	保障額度缺乏彈性	必須定期檢視

3. 買房的機會成本

第三個要考量的，也是最重要的一點，是買房的機會成本。「機會成本」的意思是，一旦我們選擇了某項財務決策，例如買房，那麼這些財務資源就無法再用於其他選項，而這些其他選項的價值，就是買房的機會成本。

所以，了解每個決策的機會成本，有助於提高我們的決策品質，較不容易在數年或是數十年後，做出「早知道就不要買房」的後悔感慨。

同樣以小定的例子來看，下圖是小定有買房時的生涯資產模擬圖。在買房的前提下，小定必須要工作到60歲，才可以開始過他要的退休生活。（60歲時收入降為零）

而下面另一張圖則是在其他條件都不變，但是小定不買房、一直與爸媽住在老家的生涯資產模擬圖，此時小定可於56歲、提早4年開始退休生活。當然，若小定是選擇租房，則必須要將租房費用考慮進來。

以小定的例子來說，「提早4年退休」就是買房這個決策的機會成本。有了這個數字，小定就能夠依照他自身的價值觀，來決定是否要將房子列入人生的願望清單裡。

當然，最重要的前提是釐清買房的目的，若小定買房的初衷是「有自己的資產、孝順年邁雙親」，此時與「提早4年退休」做比較，孰重孰輕，就端看小定的價值觀而定。

財務顧問的工作，主要就是釐清各種財務決策的機會成本，制定一生的生活藍圖，以及相對應的財務藍圖，並且陪伴客戶持續執行與修正，這就是所謂的「全生涯財務規劃」（Life Cycle Financial Planning）。

你現在是否也為了買房或是其他財務決策猶豫不決呢？

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