洪哲茗 獨立財務顧問

洪哲茗,國際特許財務分析師(CFA),現為定方財務顧問公司總經理,專長為家庭財務規劃、企業財務顧問,制定合適的理財策略﹑並協助各項執行細節。目前服務的客戶遍及全台灣。 理想是能將財務規劃的觀念推廣到社會的每個角落,實現以金融專業為社會創造價值的理想。《精準投資》一書的共同作者。

房地產可以投資嗎?從台積電事件,談買房投資的2大地雷以及正確的投資原則

財務醫生洪哲茗-房地產可以投資嗎?從台積電事件,談買房投資的兩大地雷以及正確的投資原則-1


2021年底,台積電宣布將在高雄楠梓的中油舊廠區建廠,瞬間高雄的房市整個火爆起來,路上看到的建案廣告,「x分鐘到達台積電」開始成為關鍵字,就連遠在岡山的建案,也要強調自己離台積電有多近。

據說,2022年初楠梓一帶的房市,價格是「一日三市」,早上覺得貴買不下手的價格,到了下午又更貴了。台積電的廠房都還沒開始動工,高雄市民就迎來了一波心理上的「財富效應」。只是好景不常,建廠的消息一直傳出延宕,讓火爆的房市瞬間冷卻下來。如果去年一頭熱把錢砸下去,這下又該怎麼辦呢?

過往很常被客戶問到,房地產長期上漲,是不是也可以做為投資的好標的?這次剛好藉由此次事件,提醒大家投資房地產應注意的兩大地雷,以及若要將房地產納入投資時,可以如何選擇適合的標的。


地雷一:過度集中單一標的

房地產價格長期往上,從台灣過往20年來看,這是客觀的事實,至於其他國的房市如何,這邊暫時先不討論。但是,即使房市長期上漲,代表「所有標的」都是上漲的嗎?

先換個說法,過往20年來看,台灣股價指數也是長期往上,但是最終是所有個股都上漲嗎?當然不是,過程中有的個股大漲特漲,但也有不少公司在過程中下市甚至倒閉。所以為何要分散投資,就是避免剛好買到表現不佳的股票,造成投資結果不如預期,影響財務目標的達成。

房市也是一樣。過往因為產業發展的關係,造就許多竹科、南科新貴,也帶動了區域的房價,但也有許多區域因為商圈聚落轉移,房價漲不動甚至下跌。可是,一間房子動輒數百萬甚至上千萬,對於一般人來說,買一間房子就像是重押單一個股一樣,必須冒著很大的不確定性,押對就可以吃香喝辣,押錯就只能喝西北風。

當然,如果是可以投資上百間房子、而且分散世界各地的人,可以先左轉離開本文沒關係。XD

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地雷二:融資比例過高

相信多數人一定聽過股票的融資交易,就是可以僅用4~5成的資金操作一檔股票,另外5~6成的資金則是借來的,期望藉此加快獲(ㄆㄛˋ)利(ㄔㄢˇ)的速度!

而買房子的時候,更只有少數人是用現金購買,一般只需要2~3成的自備款,融資的比例比股票更高!

如果認為「融資重押單一個股」是很危險的行為,那麼「貸款投資房地產」應該也不遑多讓。

同樣的,如果買房都是直接用現金買的人,也可以先左轉離開本文了XD。

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投資房地產的選擇:REITs基金或ETF

REITs的中文是「不動產投資信託」(Real Estate Investment Trust),可以透過將不動產證券化,讓小額投資人得以獲得該不動產的收益。

舉例來說,假設台北101價值1,000億,但是能拿出1,000億投資的人少之又少。不過,若是將台北101交付信託,發行100億股的「台北101 REITs」證券,每股只要10元,如此一來,所有人都有能力購買「台北101 REITs」,就如同擁有了一部分的台北101。

不過購買單一REITs,同樣有過度集中的風險。因此REITs基金、REITs ETF又可以幫我們同時投資多檔的REITs,分散單一集中的風險,所以應該會是一般人想投資房地產較佳的選擇。不過,既然是基金、ETF,同樣必須好好篩選基金公司、經理人,並且了解其費用結構,免得成了冤大頭而不自知。

如果已經有股債配置比例的投資人,應該將REITs基金或ETF視為股票,還是債券呢?從前面所述REITs的設計來看,持有REITs的投資人,應該是房東的身份,而不是房東的債權人。雖然房地產有相對穩定的租金收益,但是當持有的房地產下跌或是租金下滑時,REITs投資人都會蒙受損失。

所以,若持有REITs基金或ETF,應視為股票配置的一部份,且房地產景氣與股市並非完全正相關,所以納入REITs標的,也有降低整體投資組合風險的效益。

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買房前,務必考量其他財務目標的衝突

不論是投資或是自住需求,買房都是人生中的大事,會耗掉人生中一大部分的財務資源,不可不慎。除了考慮當下收入能否負擔以外,也要考慮是否會排擠到教育金、退休金等需求,才能安心買房。

更重要的是,釐清買房在自己人生價值觀的排序,畢竟買房不是一件小事,事先做好規劃,才能真正讓辛苦賺來的每一分錢,成就我們最想過的人生。

延伸閱讀:除了頭期款外,買房還需要留意什麼?財務顧問3個重要提點,讓你安心成家


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